Marktbericht Büro 2010 / Ausblick 2011





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Marktbericht Büro 2010


Für 2010 lässt sich eine Konsolidierung des Büromarktes in Frankfurt am Main und im Rhein-Main-Gebiet feststellen. In 2010 hat der Flächenumsatz spürbar zugelegt. Im Frankfurter Büromarkt wurden 2010 etwa 25 % mehr Büroflächen vermietet als im Vorjahr. Am beliebtesten waren erneut die City und das Westend, auf die etwa 40 % des Vermietungsergebnisses entfielen. Die wichtigsten Nachfragergruppen waren erneut Banken und Finanzdienstleister, gefolgt von anderen Dienstleistungsunternehmen, wie z.B. Beratungsgesellschaften.


Die erhöhte Nachfrage nach Büroflächen folgt somit der günstigen wirtschaftlichen Entwicklung. Anmietungsentscheidungen wurden und werden in den meisten Fällen zwar nach wie vor erst nach langen Entscheidungsprozessen getroffen, aber die Bereitschaft der Unternehmen einen kostenintensiven Umzug durchzuführen stieg 2010 spürbar. Der Zusammenhang zwischen der positiven Geschäftslage der Unternehmen und den Vermietungsumsätzen ist bemerkenswert. Somit basieren die guten Vermietungszahlen des Jahres 2010 im wesentlichen auf der sehr positiven Einschätzung der Unternehmen. Die Erholung auf den Bürovermietungsmärkten wird auch 2011 anhalten.


Im Frankfurter Büromarkt hat der Leerstand 2010 leicht abgenommen. Das verfügbare Büroflächenangebot (inkl. Leerstand) betrug Ende 2010 ca. 2,1 Mio. qm. Das Leerstandsvolumen enthält neben aktuell leerstehenden Büroflächen auch solche Büroflächen, die innerhalb weniger Monaten bezugsfertig sind. Somit wirkte sich auch der Umzug der Deutschen Bank zum Jahresende 2010, in die dann sanierten Bürotürme, aus. Denn die bis zu diesem Zeitpunkt genutzten Interimsflächen kamen wieder auf den Markt, was den Anstieg des Leerstands in der City-West begründete.


Im Vergleich zum Vorjahr hat die Neubautätigkeit 2010 um ca. 20 % abgenommen. Das Fertigstellungsvolumen für 2010 lag bei ca. 360.000 qm. Ein Großteil hiervon war bereits vorvermietet. Bis 2012 liegt der Anteil der Büroflächen, die spekulativ errichtet werden, bei nur ca. 20 %. Der Anteil der Sanierungsflächen liegt bei ca. 40 %. Der Großteil der Büroflächen, die sich 2010 in der Bauphase befanden, entfielen auf die Teilmärkte Bankenlage und Flughafen.


Die Spitzenmiete in Frankfurt am Main liegt auch Ende 2010 unverändert bei ca. € 38,00/qm. Erzielt wird dieser Mietpreis sowohl im Bankenviertel als auch im Westend. Grundsätzlich lässt sich festhalten, daß sich das Mietpreisniveau für moderne, gut ausgestattete Büroflächen stabilisiert hat. Die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt hat sich 2010 leicht reduziert. Trotz dieser Entwicklung ist in manchen Teilmärkten ein Aufwärtstrend erkennbar. So sind zum Beispiel die Büromieten in den Teilmärkten Westend, City und Flughafen leicht gestiegen. Rückläufige Werte wurden hingegen in dezentralen Teilmärkten registriert. Bei der Vergabe von Incentives hat sich der Trend nicht verändert. Bei Mietverträgen mit 5-jähriger Laufzeit wurden mietfreie Zeiten von 6 - 9 Monaten gewährt.


Auch 2010 kennzeichneten Großvermietungen den Frankfurter Büromarkt. Mit rund 73.000 qm war es 2009 die Anmietung der Deutschen Bahn im Silver Tower der Commerzbank. 2010 handelt es sich um die rund 105.000 qm große im Bau befindliche Fläche der Europäischen Zentralbank (EZB) im Frankfurter Ostend, die zur Jahresmitte 2010 in die Marktstatistik mit einfloss. Dieses eigengenutzte Projekt repräsentiert nahezu die Hälfte des ersten Halbjahresumsatzes 2010. Lässt man allerdings diese Großvermietung unberücksichtigt, liegt die Finanzbranche mit einem Flächenumsatz von ca. 15 % nur knapp vor den unternehmensnahen Dienstleistungen mit ca. 10 % und dem Industriesektor mit ebenfalls ca. 10 %. Daran zeigt sich, dass die Finanzdienstleister 2010 merklich umsichtiger und zurückhaltender am Markt agierten.


Die 2010 auf den Weg gebrachten Fertigstellungen bzw. Realisierung bis Ende 2012 haben ein Gesamtvolumen von ca. 210.000 qm und werden zum überwiegenden Teil in der Bankenlage realisiert. Hierbei handelt es sich um großflächige Projekte, wie das „T 185“, sowie um Sanierungen, wie die Bürotürme „Green Towers“ der Deutschen Bank und die künftig von der Deutschen Bahn genutzten Gebäude „Silver Tower“. Mit einem Fertigstellungsvolumen von ca. 130.000 qm folgt der Teilmarkt Flughafen bzw. das Gebiet „Gateway Gardens“. Dort werden in den nächsten 2 Jahren neben der neuen Zentrale von Condor (2012), das Gebäude „The Squaire“ (2010), die neue Zentrale von Imtech (2011) auch das Gebäude „House of Logistics and Mobility“ (2012) fertiggestellt. Im Teilmarkt Westend werden ca. 80.000 fertig gestellt. Hier handelt es sich hauptsächlich um Sanierungsflächen.


 

Ausblick 2011


Auch 2011 kann von einem steigenden Büroflächenumsatz ausgegangen werden. Der Trend sinkender Büromieten wurde 2010 gestoppt. Aufgrund weiterhin positiver Prognosen für das Wirtschaftswachstum 2011 gehen viele Unternehmen von einer mittelfristig stabilen Wirtschaftsentwicklung aus, so daß aufgeschobene Expansionsentscheidungen nun umgesetzt werden.


Das Fertigstellungsvolumen an Neubau-Büroflächen wird aufgrund der in den letzten Jahren rückläufigen Projektierungen und der weiterhin restriktiven Finanzierungssituation allerdings deutlich zurückgehen. Neben der Erholung der Nachfrageseite wird die Reduzierung des Neubauangebotes dazu beitragen, die Leerstände zu stabilisieren. Nominalmieten und Effektivmieten werden sich wieder annähern. Die anziehende Nachfrage wird auch dafür sorgen, daß sich Vermieter immer weniger veranlasst sehen, potentiellen Mietern hohe Incentives zu gewähren. Da sich das Interesse der Nutzer auch weiter stark auf Flächen mit hoher Ausstattungsqualität in zentralen Lagen fokussieren wird, kann 2011 mit einem Anstieg der Mietpreise im Spitzensegment gerechnet werden.


Für moderne Bürogebäude mit guter Ausstattung in gefragten Lagen ergeben sich somit bessere Vermarktungschancen. Bei nicht nachfrageorientierten Bestandsgebäuden (veraltet, B-Lage bzw. verkehrstechnisch nicht optimal angebunden, geringe Flächen-/Energieeffizienz etc.) ist hingegen mit einem Anstieg des Leerstands zu rechnen.

 

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